AOA体育推动成渝地区双城经济圈建设、打造高质量发展重要增长极是中央的重大决策部署。三年来，川渝两地紧密协作，成渝地区双城经济圈建设由谋篇布局迅速进入整体成势、见效跨越的中国式现代化新征程，在经济总体实力、协同创新能力、对外开放程度、宜居宜业环境建设等方面显著提升，成渝房地产市场走势也备受关注。本期地产周刊聚焦成渝楼市，剖析和展望成渝房地产市场的过去、现在和未来。
2023年是成渝地区双城经济圈提出三周年。数据显示，2022年成渝经济圈GDP占到西部地区三成，成都、重庆作为中西部的超大城市，展现出蓬勃的消费力，成为带动中国经济发展的新增长极。4月，川渝两省市继续抢抓当前工程建设有利时机，扎实推进248个共建成渝地区双城经济圈重大项目加快实施，已开工项目226个，累计完成投资8133.4亿元。成渝地区双城经济圈在经济总体实力、协同创新能力、对外开放程度、宜居宜业环境建设等方面的显著提升，也对成渝楼市发展形成利好。
“一直以来，成渝楼市的成交量经常在国内名列前茅，因而被认为是国内楼市中的‘大盘股’。”西南财经大学经济学院教授刘璐在接受中国经济时报记者采访时表示。
中指研究院数据显示，在新房市场，1-4月，重庆中心城区商品住宅成交270万平方米，同比上涨25.3%，成交价格基本保持平稳。在2、3月份，楼市出现“小阳春”之后，随着前期积压需求的逐步消耗，市场热度逐渐下降，进入平销期。1-4月重庆中心城区商品住宅供应面积为174万平方米，同比下降29.1%，房企推盘节奏较缓，加速去库存。受供应收缩影响，出清周期持续减少，4月出清周期降至10.6个月。
“今年以来，重庆楼市在购房环境持续优化、经济形势稳步向好等多因素影响下，整体出现一定的复苏。”中指研究院方面告诉中国经济时报记者，在当前市场新形势下，重庆购房需求逐步由新房主导转向二手房主导，1-4月重庆中心城区二手房成交量稳超新房市场。在二手房“带押过户”政策利好下，二手房可见即可得优势愈加突出，但当前库存压力较大，挂牌量持续增长。
中指研究院数据显示，一季度，成都新房成交面积694万平方米，同比下降11%，供应面积771万平方米，同比上升33%。进入4月，供应量环比下降43%，成交量环比上升4%。整体库存维持在12—14个月，市场表现平稳健康。
中指研究院方面认为，由于成都受新房市场改善化进程加速的因素影响，大量刚需客群涌入二手房市场，使得成都二手房挂牌量突破20万套，3月成交量达到2.63万套，4月有所回落达到2.4万套。在“卖旧买新”的逻辑下，二手房市场将持续为新房市场提供支撑。
“从房价指数来看，成都和重庆的新房和二手房价格指数都保持了较长时间的上涨势头，体现出当地楼市较好的发展态势。”刘璐认为，主要有两大原因，一是城市基本面好，包括基础设施、产业结构、生态环境等，吸引了较多的新增人口，从而持续产生新的置业需求。二是成渝楼市的均价相对一线城市和部分东部沿海城市而言，仍然处在相对较低的水平，因而性价比较为突出，对外来购房者较有吸引力。
“从为了增加财富到为了生活方便，老百姓的购房心理已经发生了很大的转变。”这是在成都一所高校工作的廖力对成都楼市变化的最大感受。廖力表示，现在大多数家庭都购买了房产，而且购房者大多考虑生活、工作方便，倾向于在城区购置房产，从而导致一些偏远郊区、三四线城市的房产出售较为困难。
在刘璐看来，今年以来成渝楼市呈现出供需两旺的走势，不过，城市内部不同区域和位置的差异性很大。
以成都为例，城市发展形态呈环状布局，近年来，在成都主城区偏南部的高新南区和天府新区部分区域的楼市发展迅速，单价较高。而成都的远郊区县单价较低，且与高新南区的住房单价相差很大。因此，成都高新南区的楼市库存较少，供不应求的情况较为突出，其他方向远郊区县楼市库存较大，供大于求的情况较为明显。重庆楼市发展的组团式形态更为明显，各区域之间的住房单价差别虽然没有那么大，但楼市发展的空间分化情况依然存在。
成渝地区双城经济圈的建设，对推动其他地区的产业迁移AOA体育，提升对人才、资本的吸引力，进而对房地产投资、置业需求等带来明显利好。尤其是成渝地区的人口虹吸效应凸显，这也是成渝楼市能领跑全国最根本的推动力。
数据显示，成都市常住人口2119万，人均可支配收入47948元，10年人口平均每年60万人净流入。重庆市主城常住人口1500万，人均可支配收入24539元，10年人口平均每年30万人净流入。
业内人士认为，购买力是楼市持续发展的根本，购买力中人口基数、人均可支配收入、人口净流入状况均能间接反映楼市现状。
中指研究院方面认为，重庆中心城区作为成渝地区双城经济圈极核的重要组成部分，持续吸引资金和人才流入，资源和产业优势明显，对房产市场发展具有一定的支撑作用。预计2023年重庆中心城区商品住宅供应将持续下滑，以存量为主，成交量低位回升。与此同时，成都“先租后买、先旧后新”的住房梯度消费体系正在加速成型。其中，保租房和市场化长租房满足新市民、青年人的过渡性需求；二手房、共有产权房等更多满足“首置”等刚性需求；而新建商品房则更多满足品质居住需求。随着政策的进一步孵化，不同市场间的需求流动更加通畅，为成都房地产市场平稳发展创造了良好的基础，预计成都2023年市场成交量将低位回升。
“随着成渝经济的不断发展和新增人口的持续涌入，加之国家政策的支持，总体来说，成渝楼市的发展潜力较大。”刘璐表示。
此外，刘璐强调，在整体向好的发展过程之中，要避免当地不同区域之间的楼市出现过大的空间分异的情况。“可通过轨道交通等基础设施的建设，巧妙地联系起当地的就业中心区域与其他方向房价较低区域之间的时空联系，从而分散楼市热点区域的供需压力，让城市的楼市整体发展更为均衡。”
“炒房的人不要来重庆，最近五年房价都没怎么涨，曾经闻名遐迩的温州炒房团都在重庆认栽了。”中国经济时报记者最近采访的几位重庆人士如是说。不过，这从某种意义上反映出当地楼市更为健康。
“这个月在成都刚拿了两块地。”5月19日，成渝某头部房企相关负责人对中国经济时报记者表示，目前，该公司在成渝拿地的策略是聚焦核心板块。今年，接下来是否在重庆拿地，还须视市场情况而定。
时光回到十年前，全国各地疯狂造“地王”，成渝也不例外。随着“地王”们逐渐淡出人们视线，土地市场逐渐趋于理性，业内更加看好成渝楼市的未来发展。
土地和房子就像面粉和面包的关系，土拍则是楼市风向标。最近，重庆市公共资源交易服务中心发布了新的土地出让公告——观音桥鹞子丘地块上线，该地块被称为“王炸”地块，起始楼面价14023元/平方米，创下重庆土地出让最高起拍价，起拍总价42.24亿元，是自2016年以来最高起拍总价，若按15%的最高溢价率计算，最终成交的楼面地价或将达到16126元/平方米，或可创下重庆土地最高成交价。
虽然业内预言，重庆的新“地王”即将在观音桥加冕，但是该“王炸”地块可谓“生不逢时”，如果时光倒回十年前，该地块极有可能拍出天价。今昔对比，无论是成渝楼市，还是全国其他城市开发商拿地热度都已明显降温，土拍也充满不确定性。
“今年重庆大量缩减住宅用地供应，可能是去库存压力大，现房多，交易量不太好。”华侨城一位熟悉重庆市场的相关人士日前对中国经济时报记者表示，“从长远来看，重庆房地产市场前景较好，不过现阶段公司要考虑资金回流，投资拿地并不是好时机。今年，公司会收缩投资，先观望，寻找优质土地资源。”
根据重庆市规划和自然资源局发布的供地计划，2023年，重庆中心城区拟出让商住用地共7005亩，其中，住宅用地5010亩，商服用地1995亩。据重庆锐理数据显示，2013年是近10年来重庆的供地峰值，突破了3万亩，之后的8年，土地供应保持在1.5万亩到2万亩之间。2022年原计划供地1.7万亩，实际供地55宗5412亩，土地供应出现近10年来新低。预计今年土地市场将维持去年的5000亩水平线。
中国金茂重庆区域前高管在接受中国经济时报记者采访时也表示，重庆今年缩减住宅用地供应，应该与存量太大有关。不过，他仍然认为重庆房地产市场未来可期。
和重庆相比，现在成都土拍热度较高。近日，成都高新区土拍接连“熔断”，桂溪街道一地块十余家房企参与竞价摇号，起始价37亿元，最终被一家民营房企以楼面价20700元/平方米、成交总价约42.52亿元收入囊中，溢价率15%。
一般来说，“地王”产生于核心区域和热门板块，无论是成都的高新区，还是重庆的中央公园板块都是如此。特别是楼市处于调整期，核心区域是房企的“避风港”，因此，核心区优质地块依然受到房企青睐。在这些区域“面粉”价格不低AOA体育，也意味着将来“面包”价格可能难以下降。
西南财经大学教授蒋南平在接受中国经济时报记者采访时表示，无论是重庆市还是成都市都出现了一个共同现象——市郊的房价普遍下滑，市中心的房价则在上涨。这也就不难理解，如今房企的拿地策略主要聚焦核心板块，显然也是为了规避风险。
华侨城相关人士向中国经济时报记者表示，虽然重庆住宅用地供应大幅减少，但产业用地供应却在增加。
蒋南平认为，目前，从土地端调控来看，地方政府面临“两难”，成渝也是如此。核心地段比如城市中心重要地段的土地很少，而郊区的土地市场需求比较弱。
十年前，热点城市曾“地王”频现。2010年成都本土房企蓝光在成都、2013年恒大在重庆都拿过“地王”。当年房企纷纷挥金“入土”，佳兆业、金科等房企也加入了“地王”争夺战。2013年下半年，就连宣称“不拿地王”的万科也在重庆联手保利拿到了重庆年内总价“地王”。十年之间，“地王”逐渐淡出人们视线，伴随着泡沫逐渐褪去，土地市场逐渐趋于理性。
今年，在重庆的供地计划中，规模最大的是交通水利等产业用地，计划供应6800公顷。今年AOA体育，重庆计划安排住宅用地1162公顷，与去年实际供应量基本持平。从2020年开始，重庆大幅增加交通水利用地，供应规模至少已经连续4年同比增长。在前述华侨城相关人士看来，重庆房子库存太多，加大产业用地供给，吸引更多投资，增加就业和人才引入，才能在消化库存的同时，促进房地产市场稳步发展。
如今，住宅市场整体已经变为买方市场，经过市场考验和教育，住宅用地已经不那么抢手了。重庆当地人也劝炒房客远离，并表示，重庆的土地供应量充足，地价便宜，房价自然也不高，指望房价快速上升不现实。事实上，正是因为住宅用地供应充足，才使得成渝房价相对比较合理，宜居宜业。而如果一个市场长期火爆，房子特别好卖，炒房也容易赚钱，那是不健康的。
构建现代基础设施网络、推动交通基础设施互联互通等是唱好成渝“双城记”的重要支撑。据中国经济时报记者了解AOA体育，今年重庆全市计划供应国有建设用地14762公顷，重点保障重大基础设施项目、民生工程、产业发展用地需求。对于老百姓刚需的住宅用地，重庆市规划自然资源局相关负责人介绍，住宅用地供应坚持“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，调整优化供需结构，切实推动存量消化，适当新增供地来满足合理住房需求。
近日，国家统计局发布的最新70城房价数据显示，4月份，在70个大中城市中，新房和二手房销售价格环比上涨的城市分别有62个和36个，比3月份分别减少2个和21个。这意味着，房地产市场在经历了一季度的强复苏之后，4月份复苏动能开始减弱。不过，成都、重庆的房价复苏比较亮眼。数据显示，成都领涨二手房市场，环比涨幅达0.7%，新房销售价格涨幅也在70城中排名第二，环比上涨0.9%。重庆新房价格环比上涨0.70%，二手房价格环比上涨0.40%。
目前，成渝房地产市场之所以复苏良好，除了成渝地方政府持续优化房地产调控政策之外，还在于成渝地区依托国家战略，发展势头强劲，吸引人口持续流入。
数据显示，截至2022年底，重庆生产总值达到29129.03亿元，成为GDP“第四城”；成都也以20817.5亿元顺利跻身“两万亿俱乐部”，成渝跑出了加速度，奏响了西部地区经济发展的最强音。
重庆、成都是中国西部国家级特大中心城市，区位优势突出，战略地位重要，位于“一带一路”和长江经济带交汇处，是西部陆海新通道的起点，是西部大开发大开放的战略支点，具有连接西南西北，沟通东亚与东南亚、南亚的独特优势。
长期以来，党中央、国务院对成渝地区发展高度重视，多次把脉定向、擘画蓝图。2011年，国务院批复实施《成渝经济区区域规划》，提出把成渝经济区建设成为西部地区重要的经济中心。2016年，国家发展改革委、住建部联合印发《成渝城市群发展规划》，提出到2020年把成渝城市群基本建成国家级城市群。
2020年1月，中央财经委员会召开第六次会议，研究推动成渝地区双城经济圈建设。2020年10月，中央政治局召开会议，审议《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》，确立成渝城市群进入以双城经济圈建设为主的新发展阶段。从“成渝经济区”到“成渝城市群”再到“成渝地区双城经济圈”，成渝首次与京津冀、长三角、粤港澳大湾区并列，成为中国经济增长的“第四极”。
近年来，成渝两地紧密合作，全速推进双城经济圈建设AOA体育，在重大项目产业体系构建、人才互通、创新创业等各方面协同发展。中欧班列、陆海新通道、重庆成都-东盟铁公联运、渝（成）满俄、渝（成）甬班列等新通道的建设和开通，成就了重庆和成都的对外开放。作为“一带一路”和长江经济带连接点的重庆，更是通达全球96个国家和地区的250个港口。目前，成渝地区正成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质宜居地。
与比较成熟的东部等区域相比，成渝地区有着更多的机会。随着高速铁路、航空运输、互联网等的发展，以前的山水阻隔成了成渝的特有优势，宜居的生态变成了最大的特质。“幸福城市，烟火成都”已成为成都的一张重要城市名片。此外，重庆也是一座烟火气十足的城市，物价低、美食丰富、气候湿润、植被覆盖率高。成渝地区有望在中国经济发展的“第四极”上，打造出高品质生活宜居之地。
