AOA体育一方面,楼市政策进一步释放,8月30日广州和深圳打响一线城市“认房不认贷”首枪,同日央行会议指出“金融支持民营企业发展有关文件目前初稿已成”。另一方面,今年1-7月房地产开发企业房屋新开工面积不足5.7亿平,仍持续下滑,全年预计回到2006年的水平。
8月31日举行的万科2023年中期业绩推介会上,万科集团董事局主席郁亮表示,目前市场跌过头了AOA体育,但房地产新发展模式也在逐步清晰。他相信,在各方面的共同努力下,随着经济运行持续好转,对未来的预期逐步稳定,市场会回到健康合理水平。从常识来看,有背阴的一面,就一定有向阳的一面。
在房地产行业回归健康的过程中,会有曲折也有潜力,万科会给自己留足安全底线与发展空间。
“其实仔细观察政策轨迹,中央的表述在‘落实房地产长效管理机制’之外又增加了‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’,无疑就是房地产导向新变化的信号。”社科院房地产金融研究中心主任尹中立指出。房地产仍在经济运行中扮演重要角色,但占位改变了,表演方式也要向长效、安全、可持续去过渡。
业界和学界不约而同对房地产后市做出了同一个判断——旧模式翻篇了,房地产正步入一场全新的“资格赛”。
显然,万科已经预判到了趋势,但更重要的是,怎么改变、如何发展?这是万科入赛的关卡,也是整个行业无法回避的挑战。
截至8月30日21时,A股已有5218家上市公司披露了2023年度半年报,其中2698家上市公司归母净利润同比增长,占比约52%,它们主要分布在电信运营产业、光伏产业、新能源汽车和锂电池产业。
“交出满意答卷的多是新兴制造行业和龙头企业,这些上市公司普遍现金充沛,扎根领域建立壁垒,可以是品牌、经营模式、资源、技术等很多方面,形成了公司的利好。”浙江大学研究员盘和林指出。
相对而言,房地产行业截至8月30日的155份上市房企半年报中,仍有大面积亏损,慢于国内经济恢复大势。
不过在明源地产研究院看来,当前格局更加凸显“房地产市场竞争靠拢制造业”的趋势,房企打破规模论,拼的是两个字——质量,体现在财务质量、产品工艺、精益管理等。这在保持盈利的房企中体现尤为突出。
2023年上半年AOA体育,万科实现营业收入2008.9亿元,归母净利润98.7亿元,经营性现金流连续14年为正,持有货币资金1221.8亿元,资金充裕。叠加万科短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点,带动货币资金对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍,债务可控,整体财务状况良好。
截至6月30日,万科开发业务实现合同销售面积1297万平方米,销售金额2039.4亿元,销售回款和销售金额总量相当,保持了高回款效率。
报告期内,万科交付住宅总量合计超过9.2万套,83个项目实现“交房即交证”。销售方面则有多个项目实现“取证即售罄”,尤其是“拾系”在合肥实现取证去化率100%,在苏州首开239套全部售罄,现金流9个月回正,在宁波、南京等城市的应用也取得了良好效果,产品竞争力和交付满意度同步提升。
上半年,万科累计获取新项目32个,100%分布在一二线城市,区位条件较好;已开项目则实现整体投资兑现率93%,年初库存去化率同比提升8个百分点的成绩,进一步提升了投资质量和库存去化水平。
这些指标作为评估房企业务质量和财务成色的基础,体现出万科在行业环境剧烈动荡之下仍具备长期稳定发展的底气。
郁亮则再次强调,房地产实现脱胎换骨的变化,仍需要时间,需要定力。万科要筑好坚固底线,抱有最坚实的信心,做最好的准备。
国内经济逐渐恢复,房地产想通过“全新赛季”赢取机会,便要打破住宅依赖,优拓新的竞争高地。
郁亮认为,人口持续聚拢的成熟城市、核心区域,会出现新的需求和空间,满足新的职住平衡;商品住宅主流客群从刚需过渡为改善;城中村改造正在释放潜力;商业消费逐步恢复…这些变化中都还有机会。
作为业内最全转型赛道布局的企业,万科在住宅开发业务以外,已经将经营服务业务培育道到了相当体量,截至2023年6月30日该业务全口径收入实现267.3亿元,同比增长11.9%,保持稳步发展。
其中,提供社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务的万物云,上半年实现营业收入161.1亿元,同比增长12.2%,蝶城战略新增在管项目也增至188个,推进150个蝶城供应链改造AOA体育,覆盖超过1000个住宅项目,带动万物云基础住宅物业服务毛利率提升4个百分点。
物流业务方面,万纬物流上半年实现营收19.5亿元,同比增长17.0%,取得快速发展。其中冷链业务营收同比增长30.3%,高标库稳定期出租率达到85%,冷链稳定期使用率为79%,均稳居行业第一梯队。
长租业务方面,万科泊寓上半年租实现营收16.4亿元,同比增长10.6%,目前在34个城市运营管理租赁了22.5万间房,出租率达到95.9%,在规模和效率上保持行业第一。
商业业务方面,上半年万科商业营收43亿元,同比增长7.3%,累计开业203个商业项目。其中印力管理的商业项目整体出租率进一步提升至94.7%,销售额同比增长28%,尤其年初地产区域BG委托印力管理的34个项目,上半年销售额同比提升29%。
同时,由于这一领域存在“保租房REITs”和“不动产私募投资基金”两大风口,预计将对万科商业资产的证券化程度、收益水平和融资能力产生较大影响,并推动其形成经营性不动产“投融建管退”闭环,是一项不容忽视因素AOA体育。
业务不少,但郁亮直言,未来不管做什么业务,本质上都是能力的竞争。口碑是否足够好、产品是否足够好、合作伙伴是否足够优秀…都是竞争点AOA体育。万科在这些地方有了些基础,还会进一步提升。
的确,万变不离其宗。郁亮认为,“房地产市场持续低迷,让行业感受到了前所未有的压力。但常识也告诉我们,有背阴面、就一定有向阳面。”
如果说,房地产行业无法再回到过去,那么就全力拥抱未来,练好内功,找到“向阳面”。