AOA体育房地产开发行业月报：百强房企月度销售报告：9月百强权益销售额同比降幅30% 市场信心修复尚需时日

　　9 月百强销售额累计同比降幅扩至12%，单月同比-30%。9 月政策利好频出，从结果来看，短期内确实对一线城市新房和二手房需求释放起到提振作用，但目前推动成交的主要是此前已有购房意愿的客群，政策本身带来的预期信心修复仍需一定时间的传导。此外，我们认为单一政策的效果持续时间有限，为了维护销售市场，接下定然会有更多政策出台。三四季度是政策平台期，随着政策陆续加码，效果也会逐层推进，预计总量弹性仍弱，但一二线.2%，环比增长17.8%；权益口径销售金额3009.2 亿元，同比降低29.2%，环比增长14.9%。1-9 月TOP100 房企操盘口径销售金额41567.4 亿元，同比降低11.0%，较上月累计同比降低2.5pct；权益口径销售金额为32700.7 亿元，同比降低11.9%，较上月累计同比降低2.2pct，权益比70.2%。

　　操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑，TOP10 和TOP11-20 降幅较低，均为个位数降幅，而TOP21-30 房企降幅最大达19.9%。从2023年1-9 月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降6.4%；TOP11-20 房企排名第二，同比下降8.2%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降19.9%。从权益口径销售金额来看AOA体育，累计跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降4.7%；TOP11-20 房企排名第二AOA体育，同比下降10.8%。

　　对比2023 年1-9 月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10 强门槛。具体看，10 强门槛从1308.9 亿元下降至1271.8 亿元，同比下降2.8%；20 强门槛从552.9 亿元下降至484.6 亿元，同比下降12.4%；30 强门槛从367.2 亿元下降至302.7 亿元，同比下降17.6%；50 强门槛从233.6 亿元下降至187.5 亿元AOA体育，同比下降19.7%；100 强门槛从86.0 亿元下降至81.7 亿元，同比下降5%。

　　企业间销售分化明显，大部分国央企及少部分优质民企韧性较强，多数民企依然维持较大降幅。从2023 年1-9 月累计操盘口径销售金额来看，TOP5房企为保利发展、万科地产AOA体育、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额3022.2、2618.6、2270.1、2175.7、2100.1 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企有21 家实现同比正增长，重点房企1-9 月销售额同比表现较好的有：华发股份46%、建发房产35%、中海地产18%、华润置地18%、滨江集团17%、招商蛇口16%、保利发展3%。

　　投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包AOA体育，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014 年。

　　年内9-12 月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份滨江集团建发股份招商蛇口保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。