AOA体育本轮房地产政策的效果可能会受到二手房库存压力的影响,我们预计政策放松对地产销售的刺激效果略有弱化AOA体育,而销售回暖向房企拿地的传导周期可能会被拉长。根据测算,我们预计全年商品房销售面积或在 11.5 亿平方米左右,同比下降 6%左右(可比口径);房地产投资或在 11 万亿元左右,同比下降 9.6%左右(可比口径)。
10 月 18 日,统计局公布了 9 月的房地产数据,8 月下旬以来地产政策放松的效果得到了 初步的检验。
地产销售降幅收敛。9 月当月,商品房销售面积同比下降 10.1%,降幅收窄 2 个百分点;商品住宅销售面积降幅收敛了 3.8 个百分点至-11.6%。
房地产投资的降幅有所扩大,建安投资出现了边际改善。9 月,房地产投资当月同比下降 11.3%,降幅扩大了 0.3 个百分点AOA体育,但直接计入 GDP 的建安设备投资增速则由-12%收敛至 -11.8%。
但更加令市场“惊喜”的是,开工、竣工数据意外地出现了大幅度回升。9 月,新开工面积、施工面积分别收窄了 8.9、25.7 个百分点,竣工面积增速更是提升 14.8 个百分点来到了 25.3%。如果观察新开工面积的环比增速,数据的边际变化则会更加明显9 月,新开工面积同比增长 18.9%,为近 5 年同期最高,显著超出了季节性水平(2019-2022 年同 期均值仅为 5.2%)
地产销售、开工数据的改善,与 8 月下旬以来的政策放松有直接的关系。自 7 月 24 日政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后,8 月 25 日央行宣布因城施策执行“认房不认贷”,正式拉开了本轮房地产需求政策放松的序幕。此后,中央层面先后出台了 “认房不认贷”AOA体育、调降首付比例下限、降低二套房贷款利率下限、下调部分存量房贷利率 等政策。
“认房不认贷”等政策的出台,降低了改善性需求的购房门槛AOA体育,对置换需求起到了一定的提振作用,地产销售出现了阶段性的改善。
强势改善的开工数据,似乎代表着房企的投资意愿正在加速修复,看似是一种房地产复苏的积极信号。但事实可能并非如此!
开工强但拿地弱,说明房企在加速消耗库存待开发土地的同时,并没有积极地补充土地储备,是房企主动加速去库存的表现,类似的情况在今年年初 1-2 月也出现过。
今年竣工保持着较高的增长,已开工项目在不断地被消耗,强开工+强竣工就意味着地产 投资的广义存货(待开发土地+已开工项目)持续减少,如果房企拿地跟不上,后续地产投资可能会面临一定的压力。
根据我们的测算,截至 9 月底,新建住宅广义库存约为 16.5 亿平方米,从 2020 年 8 月 的高点下降了 30%,大致相当于 2011年的水平。
我们认为,二手房与新房存在替代关系,在二手房有较大潜在供给的时候,会分流新房的购买需求AOA体育,从而抑制房企的拿地意愿。因此,本轮房地产政策的效果可能会受到二手房库存压力的影响,我们预计政策放松对 地产销售的刺激效果略有弱化,而销售回暖向房企拿地的传导周期可能会被拉长。根据测算,我们预计全年商品房销售面积或在 11.5 亿平方米左右,同比下降 6%左右(可比口径);房地产投资或在 11 万亿元左右,同比下降 9.6%左右(可比口径)。
风险提示:房地产政策可能超预期;房企自身经营风险存在不确定性,或将影响房地产复苏进程;相关测算涉及主观假设,可能存在误差。