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  • AOA体育“促进金融与房地产良性循环”背后:楼市防风险为何成为重中之重?
    浏览次数:    所属栏目:【经典案例】    时间:2023-11-02

      AOA体育在经济增长动能转换、房地产供需关系发生变化的新常态下,近年来,监管层关于楼市调控的思路也发生了相应的调整。如今,这种思路更清晰地呈现。

      2023年10月30日至31日,中央金融工作会议在北京举行。会议指出,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。

      房地产既是实体经济的重要部分,又具有较强的金融属性。近两年,房地产市场发生深度调整,其引发的金融风险正受到越来越多的关注。

      分析人士认为,这背后是宏观经济形势和房地产发展阶段的深刻变化。此次会议对房地产调控思路的定调,正是依据这种变化而做出。只有了解相关的背景,才能更好地理解政策内容背后的深意。

      房地产业告别“黄金时代”,已经成为公认的现实。近年来,房地产市场的发展动力明显减弱AOA体育,在2021年触及18万亿的“天花板”后,市场体量开始缩水。同时,房价不再快速上涨,行业的整体利润率也逐年下降。

      在此过程中,越来越精准、丰富的调控政策固然起到了重要作用,但行业运行和经济发展大背景也不容忽视。

      一方面,近年来,我国房地产市场告别供不应求,进入整体供需平衡的阶段,局部甚至出现供大于求。这也意味着,在增量市场,房地产的发展动能正在减弱。这也使得房地产业经过近20年的高速增长,开始出现调整。

      当然,区域性和结构性的机会仍然存在,主要表现为:热点城市和热点区域的房产仍然供不应求;存量房屋中的中小户型偏多,改善性需求的释放潜力仍然较大。

      另一方面,随着我国经济进入高质量发展阶段,房地产也在从粗放走向精细AOA体育。这也意味着,无论是供给端还是需求端,其特点都在发生变化,最重要的表现就是去杠杆,这也带来行业增速的放缓。

      另外,在“房住不炒”深入人心的情况下,以往高涨又乐观的市场预期很难再现,谨慎、理性成为市场的主旋律。

      2023年7月24日的中央政治局会议提出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。”其中关于“供求关系发生重大变化”的表述,为首次出现。

      在此情况下,调整在所难免。2021年下半年以来,房地产市场开始降温,此后逐渐进入深度调整状态,部分房企出现债务违约,并引发一定的金融风险。其间,虽然稳楼市政策不断推出,但市场至今仍未进入回温通道。

      北京某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示AOA体育,房地产业当下态势表现为低杠杆、低增长、低利润、强监管。

      广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,金融工作会议首次提及房地产,主要的原因在于,过去房地产属于上升期,地价和房价等资产价格对金融安全的敞口覆盖是比较完备的。现在的形势是房地产领域的相关风险AOA体育,如不妥当及时化解,或将以系统性风险的角度冲击金融安全。

      他还表示,随着开发商债务违约及商品房销售下滑,导致的资金链紧张对行业风险的影响正在全面显现,金融体系需要全面应对房地产带来的风险冲击。

      在此轮市场调整中,政策执行层面的原因也不容忽视。21世纪经济报道了解到,现阶段,即便财务状况健康,且未出现债务违约,民营房企获得融资的难度仍然较大。少数可以获得融资的企业,成本也明显高于央国企。

      对此,监管部门一直在纠偏,其表述也从“对国有和民营等各类房地产企业一视同仁”AOA体育,变为“重点支持优质房地产企业的贷款融资及发行债券”。如今则强调,“一视同仁满足房地产企业合理融资需求”。

      分析人士认为,这一表态的正面引导意义较强,但具体效果仍需观察。同策研究院指出,金融机构基于风险控制的角度,在发放贷款时只会更加谨慎。因此,仅凭这一项表态,房企的资金面很难真正改善。

      此次表态中最引人关注的内容与监管有关。其中,“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”的表述为首次出现。

      前述房企人士认为,此举的目的是夯实企业的主体责任,规避道德风险。即当风险发生时,企业将承担首要责任,监管部门出手“施救”的义务则会弱化。

      具体来看,主体监管和资金监管将是两个主要路径,并构成一种新的房地产金融监管模式。李宇嘉认为,前者主要针对企业的财务风险指标进行主体监管,利用“三道红线”等工具,预警并防范企业出现风险;后者则是对资金流动路径的监管,包括对资金的流出、使用等路径,进行纵向穿透式监管,确保资金符合最初设定的用途。

      “完善房地产金融宏观审慎管理”的说法,同样值得关注。分析人士认为,这说明监管层将房地产风险上升到系统性风险监管的高度看待。按照宏观调控的惯有思路,逆周期、跨市场将是主要方向。

      对此,市场普遍有着较为乐观的解读,认为就现阶段的楼市发展特点而言,对房地产业进行适度支持、促进市场修复,有望成为房地产金融政策的主要方向。

      在强化监管、防范风险的同时,会议还对楼市的新增长点进行关注,提出“加快保障性住房等‘三大工程’建设”。

      今年,中央作出规划建设保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设的重大决策部署,这是当前建设领域的“三大工程”,是改善民生、扩大内需、推动高质量发展的重大举措。易居研究院研究总监严跃进指出,“三大工程”有望成为未来重要的投资方向。尤其在热点城市,“三大工程”有较大的市场空间。

      此外,“因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求”,则是监管部门一以贯之的政策态度,同样体现出对民生的支持。分析人士认为,这也意味着对需求端的支持性政策仍会存在,甚至可能继续加码。

      前述房企人士指出,此次金融工作会议对于房地产的表态,体现出楼市转型阶段的政策思路。在这一阶段,房地产和宏观经济、金融安全的联系更加密切,政策也体现出强监管、重民生的新特点。

      李宇嘉也表示,总体来看,此次金融工作会议对于房地产的表态,体现出防风险与惠民生的统一,体现出金融向新模式转型和支持房地产新模式转型的统一。

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