AOA体育最近都在讨论《经济观察报》的那篇报道，事关保障房的“14号文”，已经下达到了各地，提出了保障房的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策多方面的原则，具体执行办法，还是由各地城市制定。
这篇报道，被《经济观察报》起了一个非常厉害、吸睛、有深意的名字：《中国将推动新一轮“房改”》。
其中不少细节，实际上已经在9月4号在北京开的保障房工作部署电视电话会议上提到了，不是标题上的什么“突发”、“重磅”。
有心人可以发现，今年无论是“低效用地再开发试点”，还是超大特大城市推进城中村改造，楼市的很多政策，都是在为“保障房”这一个主线服务。
今天这一期，想从供需关系的角度跟大家讨论，为什么保障房事关重大？怎么去建？目前所知的细节有哪些？房地产新发展模式会是什么样的？
使用价值，是它能够满足人们的需求，衣服是用来穿的，手机是用来打电话上网的，房子是用来住的。
商品要实现它的价值和使用价值，必须要“交换”，只有交换了，才能实现它的价值。
回到商品房这三个字，既然房子也是一种商品，那天然是可以用来交易的，待售的新房是商品，挂出来卖的二手房也是商品。
想住更好的房子，比如核心地段的、一梯两户的、人车分流的、星级物业的、滨河滨湖的，就需要花更多的钱，背更高的负债。
结果可以想见，那必然是地价和房价螺旋上升，城市建的越来越漂亮，居民部门的杠杆越来越高。
地方为了控房价，只能不断的祭出限购、限价、限售、限贷等等限制“需求端”的政策。
可这么多年我们也看到了，一个城市越是限制，商品房就越稀缺，地价房价反而涨的更凶。
正因为住房供应的渠道太单一，千方百计的限制，越限越离谱，商品房丢失了正常交易的商品属性，反而凝聚了太多投机击鼓传花的金融属性，这才陷入到了“房价-杠杆-调控”的怪圈。
1，购房者对期房的信任大大降低，中国人的买房信仰遭到前所未有的重创，炒房情结消失，金融属性消退。
2，新房销售AOA体育、二手房成交AOA体育、土拍都在下滑，倒逼除京沪深外的几乎所有城市都取消了四限政策。
也就是说，商品房不那么招人稀罕了，没人炒了，买了就是为了住的，放开限制也不会大涨了。
投机需求确实是没了，农村人口进城速度确实变慢了，存量的15年以上房龄的房子确实越来越多，没电梯高密度老房子的库存是极其惊人的。
只要大城市还不断的虹吸低能级城市，只要一个城市还有不想住老房子，想置换改善房的需求，如果我们的供应还是以单一的商品房为主，尴尬的事情发生了：
趁着这条腿骨折了刚好住院，把另外一条腿，也就是保障房，别管是钢的铁的塑料的，是时候给接上了。
在各地抢人大战的背景下，这可能就意味着，你想在一个城市住上保障房，就得先落户。
极其严格的封闭管理，不准转成商品房，长期闲置、辞职、想转让的，由城市政府回购，不准流入商品房市场。
过去的经适房和限价商品房AOA体育，老是爆出来“开宝马住经适房”，“富人排队抢限价房”之类的事。
原因就是把保障房这样兜底民生的房子、把低于市场价的新商品房上市流通，产生寻租空间，投机的人闻着味就来了。
土地出让方式没有任何悬念，就像以前的经适房和回迁房一样，一定是划拨而不是出让。
划拨土地，就意味着土地成本非常低，只需要支付安置补偿成本，不用交土地出让金，这就从源头决定了房子不会太贵。
平安证券测算，21个超大特大城市的合计人口数量2.9亿，城中村改造面积可能会达到13.4亿平，总投资额可能达到8.2万亿元。
比如昨天广州的消息，探索给拆迁户房票安置政策，提出到2035年的目标，城中村要改造155平方公里，要知道天河越秀海珠加起来才200多平方公里，如果真能实现的话，这个改造面积是相当大的。
还有很重要的几个渠道：已批未建土地、房企破产处置的商品住房和土地、闲置住房，包括闲置低效工业、商业这些非住宅用地变更土地用途。
这就意味着AOA体育，像皮带阿碧阿创们大量爆掉的民营房企，留下来的巨量土储和待售在建房，还有各地产业新城大量闲置无用的工业商业用地，有了新去处。
所有人的解读也都是一样的，商品的归商品，保障的归保障，眼瞅着好像新加坡模式马上就能实现了似的。
把方法、蓝图、规划、路线捋一遍，现在是有了纲领性的指导方向，下面得看不同城市，京沪这样的一线怎么搞？苏州杭州成都南京AOA体育，和中部的武汉郑州合肥，他们又怎么搞？
城市不一样，人口不一样，产业不一样，财力不一样，在各城市细则没有出，没有大规模动工之前，画出来的饼能吃进嘴多少很难笃定。
土地征拆和盖房子的钱，需要政策性工具贷款、地方财政、社会资金、房票一起“筹集”。
原来的保障房分两类，一类是配租房，比如公租房和保租房，一直是封闭无法交易的，但原来的配售房，也就是很多城市都有的“共有产权房”，是可以满足一定条件上市交易的，这就需要“老房老办法、新房新办法”。
这可能是房地产行业20年一遇的大机会，也是消除00后、10后们“住房焦虑”的里程碑事件。
