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  • 盘点融创家底:地产未售土储货值12万亿文旅年客流量突破15亿人次AOA体育
    浏览次数:    所属栏目:【经典案例】    时间:2024-03-28

      AOA体育销售下行、债务迫近……2023年,房地产市场仍处深度调整期,“防风险”升级为房企的共同课题。市场一方面密切关注着企业化债,寻找借鉴样本,另一方面也更关注底层资产,是否可支撑安全度过“冬天”AOA体育。

      一直被视为行业纾困化险典型的融创,历经风雨洗礼AOA体育,资产基本盘展现出抗打一面。数据显示,在连续三年充分计提各项减值后,融创归母净资产仍达624.3亿元,比2022年同期增长39.6亿元;有息负债2778.3亿元,比2022年同期下降205.9亿元,抗风险基础更强。

      “资产现在是检验公司安全性的试金石,融创拥有着丰厚家底,这是它度过困难的最大底气。” 一位市场分析人士称,更可贵的是,融创团队还一直努力自救,全力以赴化债、保交楼、造好房子,这给其他出险房企起到很强的示范效应,也将帮助它最终度过难关。

      回顾过去一年,在政策的有力支持下,房企陆续传出化债积极信号,但市场销售上仍然持续承压。

      据国家统计局数据,去年全国商品房销售额11.6万亿元,同比下降6.5%;今年开年降幅进一步扩大,1-2月全国新建商品房销售额1.06亿元,同比下降29.3%。

      “本轮房地产市场调整已两年有余,市场下行的深度、烈度都是超预期的”。上述市场分析人士表示,房企普遍此前对市场恢复过于乐观,如今随着市场的持续下行,仍要进行计提减值的操作AOA体育。

      据了解,融创在2021、2022年财报两次计提减值后,出于对后市的审慎性考虑,2023年财报依然继续计提减值,三年累计计提减值总额超850亿元。

      而即便在市场下行、大幅度减值的背景下AOA体育,融创通过积极努力,在化债上取得重大进展,成为全行业第一家完成境内外债务重组的大型房企,为行业树立了标杆,由此也为2023年公司财报表现打下重要基础。

      具体来看,融创约百亿规模的美元债,通过创新的重组方案,不但提供2-3年前期偿债缓冲期,还将超45亿美元债务转股,显著减轻了债务压力、增加公司安全性。

      基于此,融创2023年利润和负债指标迎来明显改善:公司拥有人应占亏损79.7亿元,同比大幅下降71.2%,有息负债2778.3亿元,比2022年减少205.9亿元,有效降负债。

      成功的化债,还一定程度上增厚了融创净资产。在三年累计计提减值总额超850亿元后,公司仍有837.9亿元净资产、624.3亿元归母净资产,归母净资产比2022年增加39.6亿元,体现资产基础扎实。

      “从融创财报看,资产基本盘相当稳固,资产质量也十分优质,尤其是归母净资产的增长,代表它有更多自有资本抵御风险和应对不确定性。”上述分析人士称,这些优质资产虽短期减值,但并不是真亏损,等市场好转时存货减值还能视条件转回,助力业绩提升。

      梳理公开资料发现,融创的资产家底主要是由地产开发资产、文旅持有资产和轻资产运营三部分组成。

      地产开发资产中,融创未售土储货值约1.23万亿元,其中权益未售货值0.81万亿元,大量布局在核心一二线城市。依托良好的产品力和交付成绩,融创在大部分城市都建立了良好品牌优势和市场口碑,为公司彻底化解风险奠定重要基础。

      2017年,融创高起点进军文旅产业,在广州、成都、昆明等核心一二线城市,布局十余个集吃住行游购娱一体化的文旅城,如今都成长为区域乃至全国性的热门旅游目的地,通过持续深耕运营,这些资产价值得到有效提升。

      数据显示,融创去年冰雪、乐园、商业全年吸引客流破1.5亿人次,酒店入住率快速提升,全业态经营显现出火热态势,收入也显著增长,文旅项目经营收入59.1亿元,同比增长29.9%,管理利润扭亏为盈、同比增加15.7亿元。

      “融创文旅业绩爆发,既有在热点旅游城市的前瞻布局优势,也有多年运营体系能力精进的原因,同时在疫情放开、文旅复苏的大潮中,融创也及时抓住契机有效恢复经营。”一位知情人士说,从2021年开始AOA体育,房地产市场持续下行,调整的时间、深度都远超预期。在这种界面下,融创文旅资产价值凸显,也是融创与其他房企最大的差异,曾经被认为是重资产包袱的文旅资产经过7年的运营已经开花结果、取得亮眼业绩,并且未来随着国内整体文旅行业的爆发增长趋势,还有较好的增长预期。也许未来文旅资产对融创整体风险化解会起到至关重要的作用,作为承载希望的种子深耕发芽。

      而基于地产开发和文旅运营沉淀的成熟经验,融创还成功孵化出了轻资产的能力,在物业服务、冰雪运营、酒店管理等各端积极拓展第三方管理业务,也逐渐成为不容忽视的资产价值点。

      “融创的资产质量让人踏实,尤其在行业波动期,文旅资产、轻资产释放出价值,与地产形成很强的互补性。”上述知情人士说,目前行业还在逐渐筑底,待到市场复苏后,地产开发资产也将迸发出更大的反弹力量。这些优质资产,也成为融创整体风险化解和经营恢复的稳定支撑。

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