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　　2022年12月14日，国际货币基金组织（IMF）发布的报告中，对亚洲房地产危机做出了预警。

　　其中被特意点名的国家不是经历过房地产泡沫的日本，也不是民众购房压力逐年加大的中国，而是我们的邻居韩国。

　　无独有偶，2023年4月12日IMF刚刚发布的《世界经济展望报告》中，对本年度韩国的GDP增长预期再度下调至1.5%。

　　2022年上半年以来，韩国全国公寓成交量断崖式下跌AOA体育，较同期下降50.6%。今年4月，韩国住宅出售的公示价格比去年降低了18.63%，这样的下跌已经持续了9个月。

　　但即便如此，韩国年轻人依旧买不起房，结不起婚，在生育率排在倒数第一的情况下，韩国的房地产泡沫终于要扛不住了。

　　所谓传贳，就是租客一次性向房东支付相当于房租价值一半左右的金额作为押金，之后便可以在约定的时间内居住，享受一定时间免租金的待遇。待约定期满后，房东再将这笔高额押金返还给租客。

　　之所以会产生这种租赁形式，原因很简单，租客想要一个稳定的居所，但没有能力支付一整套房子的钱。而房东大多也不是大富大贵，他们也需要筹钱做生意或还房贷。

　　十几年前，中国民间还流传着一个“在首尔，工作6年就可以买房”的说法，那时中国各大城市的房价已经逐渐成为一种沉重的负担，这句话让中国人羡慕不已。

　　虽然这种描述有夸张的嫌疑，但不得不说，那时候韩国的房价相对韩国人的收入还是合理的。可惜没过多久，韩国房价就开始了近乎离谱的暴涨。

　　2003年至2008年卢武铉担任韩国总统时，韩国经济一直保持着不错的发展态势，GDP总量从2002年的6272亿美元猛增至2007年的1.17万亿美元。

　　但与86%的经济增长率相比，83%的房价增长率也着实让韩国民众压力倍增。

　　2007年参与竞选的李明博敏锐地抓住了韩国人的痛点，放出豪言要保持每年新增50万套住宅以降低房价。2008年就任之初他依然豪气不减，誓要在任期内消除无住房者。

　　韩国民众对这位贫苦人家走出来的总统殷殷期待，然而他却迎头撞上了2008年的金融危机。

　　一场危机下来，李明博勉强保住了韩国经济，但此前的提振经济、新建住房等等豪言壮语也都沦为了空谈，消除无住房者的宏伟计划自然也就无从谈起。

　　令人唏嘘的是，这两位韩国总统最终一个跳崖自尽，一个锒铛入狱。2009年卢武铉跳崖前留下遗书：“受惠于很多人，却让很多人因我而受难AOA体育，往后还有承受不完的痛苦……”

　　李明博卸任之后朴槿惠上台，她在任4年期间的表现中规中矩，韩国GDP增长了20%，房价上涨25%。

　　从“闺蜜门”爆出、朴槿惠被迫下台后，韩国总统职位落到了政客文在寅手中。

　　这位总统一天到晚忙着把李明博送进监狱，把朴槿惠送进监狱，任职期间30多名政治对手被判了刑。

　　起初文在寅依靠硬朗的政治形象收获了一大批狂热崇拜者，但时间久了，韩国人发现，这位硬汉总统只擅长喊口号，在具体政策的制定实施上表现得一塌糊涂。

　　在他的所谓“最严房价调控政策”中，他独创的私人登记租赁业务制度是其中的重要一环。但韩国人却发现，这项制度不仅没能起到调控作用，反而成了避税的手段。

　　从文在寅上台前的2016年到其下台前的2021年，韩国GDP只增长了20%，但由于他走的是货币宽松的路线，大量热钱汇集到了房地产行业，韩国房价短短几年再一次经历了爆发式增长。

　　2017年5月，文在寅宣誓就职，那时候在首尔买一套50平米的房子只需要6亿韩元，约合300多万人民币。5年后他卸任时，同样的房子价格已经超过了12亿韩元，直接翻了一番。

　　韩国人口总数也就5143万，仅一个首尔特别市就有近千万人口，占了全国人口的20%，他们只能选择如此高的房价。

　　而整个大首尔地区的人口超过2590万，占了韩国人口的一半，这里的房价也有7至8万。

　　韩国的领土面积总共10.33万平方公里，平均人口密度为530人每平方公里，是中国的3.6倍，其拥挤程度可想而知。

　　韩国境内有三大平原：汉江平原、湖南平原、全南平原，它们是相对适宜居住和发展工农业的地方，自60年代开始的韩国经济大发展便被称为“汉江奇迹”，它们对韩国的重要性可见一斑。

　　但这三个平原加起来也不过1700平方公里，再加上其他零散的平原和相对平坦一些的山区，适宜居住的地区加起来也不到韩国总面积的5%。

　　用5000多平方公里的地区装下5000万的人口，韩国有多拥挤可想而知。仅其首都首尔特别是高峰时期的人口密度就达到了16221人每平方公里。

　　而首尔即使经历了大规模的人口迁出，仍然保留了950万人，目前首尔的人口密度依然有15697人每平方公里。

　　不过即便如此拥挤，依然不能完全解释韩国的房价为何如此之高。实际上自迈入21世纪以来，房地产行业一直被韩国政府当作一个巨型蓄水池来使用。

　　卢武铉时期韩国经济之所以能够迅速增长，很大程度上归功于他的放水政策，即通过增大货币、投放储备金等手段让更多的钱流向市场，使资金充分流动。

　　而卢武铉之后的李明博、朴槿惠、文在寅也都或多或少地用相同的办法来缓解金融危机，带动国民经济增长。

　　但一味地印钱是会造成通货膨胀的，这是基本常识。要防止通货膨胀，就需要控制韩币的数量。

　　要达到这一目的，最稳妥的方法就是少印点钱AOA体育，但这样一来又会减缓经济增长，这显然是追求政绩的政客们不愿意看到的。

　　这样一来，就只能采取一种治标不治本的办法——让多出来的韩币最终积累到某处停止流动。庞大的房地产行业就这样成了韩币的蓄水池。

　　随着资金越积越多，房价自然也随之上涨。涨到何时才能停呢？那就要看蓄水池有多坚固了。

　　这个蓄水池的坚固程度便是韩国民众的承受能力，当民众买不起房了，不仅会从池口漫出水流，巨大的水压还会直接撑破池子，给整个韩国经济来一场水漫金山。

　　可惜政客们已然无法回头，只能不断重复着放水-蓄水的动作，他们一边担心房地产泡沫破裂，制定出各种各样的修补政策，一边又不敢阻止炒房行为。

　　当文在寅发现蓄水池即将裂开，紧急实行了多轮房地产调控政策，想要关上水龙头时才发现，市场上流通的钱已经足够撑破房地产行业，并且不受控制地向其奔涌而去。

　　传贳房在近代就已经产生，日据时代后流传开来，上世纪70年代韩国经济腾飞后已经成为韩国房屋租赁的主流形式之一。

　　2022年10月，一名韩国人的离世引起了不小的轰动。这名韩国人不是高官AOA体育，也不是财阀，但他名下有1000多套传贳房，他也因此被称为传贳大王。

　　他去世后不久，他手中的大量传贳合同相继到期，但他遗产却不足以返还租客的巨额押金，保险公司向租客理赔的金额已经超过了200亿韩元。

　　某种程度上来说，这名传贳大王还算幸运的，至少他在世的时候没亲眼见证自己破产，但对更多的房东来说，摆在他们面前的只有两条路：破产或跑路。

　　2022年底，一名韩国议员公开了他收集到的数据：在过去的一年里，传贳押金被侵吞的案件数量已经飙升至2073起。

　　有朋友可能要问，他们就算没钱了，不是还有价值不菲的房子吗，把房子卖了不就得了？

　　但实际的情况是，他们手中的房子已经在大幅度跌钱了，而且即便他们愿意低价卖房，现在也没人买了。

　　对投资者来说，房价连续跌了一年还一门心思买房，那纯粹是脑子不正常。而对单纯有住宅需求的人来说，房价跌了这么多，他们还是买不起。

　　在经历过房地产泡沫的日本人看来，这一幕似曾相识。而且与当年的日本一样，低迷的生育率也给行将就木的韩国房地产行业带来了沉重打击。

　　韩国专家曾指出，要维持韩国经济，必须保持2以上的总和生育率。但自80年代中叶以来，韩国人的生育率就没有达到过这一数值。

　　卢武铉上台后，韩国生育率一直维持在1.18左右，李明博和朴槿惠执政期间最高也只有1.24。

　　自从文在寅就任总统以来，韩国生育率直接跌破1。2021年韩国生育率仅为0.81，到2022年，这一数字更是跌倒了0.78，韩国人口也正式进入负增长阶段。

　　连人口老龄化严重的日本，生育率也始终在1.3以上。根据预测，到2070年，韩国的人口将只剩下3800万，韩国会是第一个自然消亡的现代国家。

　　年轻人之所以不愿意生孩子，最大的原因是压力太大。别的不说，结婚生子总要有房子，但如此之高的房价有几个年轻人能负担得起？他们辛辛苦苦攒了几亿韩元，却突然发现，自己连传贳房都租不起了。

　　如今不婚主义已经开始在年轻人群体中流行，一些人甚至向亲友们发出了不婚典礼邀请函。

　　高位震荡的房价给年轻人施加了巨大的压力，使他们不愿生孩子、不愿买房，而年轻人低迷的购房和生育欲望又分别在短期和长期内打击着房地产市场，韩国房地产已经陷入死循环。

　　自然不行。前几年高价买房的主力是普通民众，为了买房，他们倾尽家产，甚至向银行贷款。一旦房价跌落，首当其冲的还是普通人。

　　等到房价下跌到一定程度，蓄水池破碎带来的问题就不仅仅是通货膨胀那么简单了，整个韩国经济将会遭受灭顶之灾。

　　无论如何，政客们造的孽都将由普通民众买单。日本房地产泡沫破裂后，日本社会经历了“失去的十年”，可经济迅速崛起又迅速陷入迷茫的韩国，有十年可以失去吗？

　　如今文在寅已经把这个烂摊子甩给了现任总统尹锡悦，后者却只出台了一个提倡降低房价的“好房东”奖励政策。

　　干玉兰,李拯宇.韩国当选总统李明博承诺推行振兴经济政策[EB/OL].央视网,2007－12－20.

　　国际货币基金组织.世界经济展望报告-坎坷的复苏[EB/OL].国际货币基金组织官网,2023－4－12.