AOA体育伴随着欧美主流央行持续大幅加息，海外房地产市场受到直接粗暴的冲击。尤其是商业地产颇为危险，已经成为威胁当前金融市场的一颗潜在地雷。

　　早在硅谷银行破产之前，欧洲央行2月份就曾发出警告，房地产市场的脆弱性在增加，尤其是商业地产领域。要知道，欧洲商业地产市场总体贷款价值约为1.5万亿欧元AOA体育，约11.26万亿元人民币。

　　4月，欧洲央行官员发布报告再次警示，投资于非流动性房地产资产并允许投资者在短时间内撤出资金的地产基金面临“流动性错配”的风险，对商业房地产市场和更广泛的金融稳定性构成了威胁。并呼吁对商业地产基金加强监管，以防止这个资产净值超过1万亿欧元的行业出现流动性危机。

　　同月，查理·芒格明确警告市场称，美国商业地产市场正在酝酿一场风暴，随着地产价格下跌，美国银行业“充斥着不良贷款”。

　　他还表示，很多房地产的情况已经不太妙了。我们有很多陷入困境的办公楼，很多陷入困境的购物中心，还有很多陷入困境的其他房地产。外面哀鸿遍野。

　　5月6日，在伯克希尔哈撒韦股东大会上，巴菲特也直言不讳：在美国和其他一些国家，商业地产问题可能会非常大，情况比较负面，但是我们会度过这场危机。

　　目前，MSCI欧洲房地产指数已跌至2009年初全球金融危机以来最低水平。其中，3月份下跌超过24%。另外，在欧洲多个主流市场创下历史新高大背景下，欧洲斯托克600房产指数在最近1年多时间内重挫超过43%，跌回10年前了。

　　5月10日，SBB再度大跌7.25%。短短3个交易日大跌43.7%，较硅谷银行破产事件以来，累计下跌65%。而该巨头在2021年底市值高达170亿美元，而如今仅仅只有10多亿美元。

　　消息面上，5月7日，美国标普评级公司将SBB的评级下调至“垃圾级”。并表示，SBB“在未来几个季度无法获得足够的资金来源，以可持续地支撑其短期财务状况”，可能会进一步下调SBB的评级。

　　屋漏偏逢连夜雨。5月8日，SBB召开董事会紧急会议，并发表声明称，市场反应使其无法按预期条款进行普通股的配股发行，将不发行价值26亿瑞典克朗的新D类股票。该声明还表示，公司正在寻求暂停分红派息。

　　SBB债务压力颇大，债券违约迫在眉睫。该公司在5年内需对408亿美元到期债券进行展期，其中25%将于今年到期。

　　SBB遭遇的重大困境其实是瑞典，乃至整个欧洲房地产市场下行之下的一个线日，欧盟统计局公布数据显示，欧洲各国房价在2022年第四季度平均环比下降1.5％，为2015年以来首次下跌。27个成员国中有15个国家的房价下跌，其中丹麦和德国的跌幅最大，环比跌幅分别为6.5％和5％。

　　今年AOA体育，欧洲房地产市场仍在继续下跌。其中，荷兰房价在今年1月至2月下跌了1.5%。芬兰住宅价格在3月份继续下跌，其中大城市同比下跌6.6%。而瑞典是欧洲房地产市场表现较为糟糕的国家，现价较2022年高峰回撤超过15%。

　　今年3月，美国新屋开工数为142万套，较去年同期下滑17.2%。同期，建筑许可录得143万套，同比大幅下滑23.9%。可见开发商对于房地产持比较悲观的态度。当然，背后是房地产需求萎靡，成交寡淡。

　　今年3月，美国成屋销售444万套，较去年同期大幅下滑22%。当前成交与2008年、2020年3月时的水平相当。算上二手房和新独栋住宅季调折年销量AOA体育，已经从去年初的717万套暴跌至今年1月的463万套，同比跌幅高达35%，超过2007年底的-32%。2月相比1月有所回升，但3月又掉头向下。

　　美国坚挺的房价掉头向下。据NAR报告显示，3月美国房价中位数较去年同期下降0.9%，至37.6万美元，创2012年1月以来最大同比跌幅，相较于去年6月时的纪录高位41.4万美元，已大幅下跌9.2%。该指标已经连续2个月录得同比下滑，创11年来首次。

　　美国房价最高之一的旧金山湾区跌幅更甚，今年1月湾区9个县房屋中位价为100万美元，环比暴跌8%，同比大跌17%，较2022年3月峰值暴跌35%。

　　美国地产领域中，商业地产受到的冲击会更大一些。今年2月，商业地产交易额仅仅只有290亿美元，较去年7月的720亿美元大幅锐减近60%。而疫情之前的2019年，每个月成交大致为450亿美元。成交趋冷之下，商业地产价格大约下跌了9%（截止今年2月）。该细分领域内部，办公地产跌幅最大，目前价格也已经回到疫情之前。

　　当前，商业地产遭遇了供给两端的双重打击。需求端，伴随着高利率以及高通胀，美国经济衰退的迹象越来越明显，对于商业地产的需求自然会萎靡不振。

　　除此之外，疫情期间流行起来的远程办公依旧火热。2020年年中，美国远程办公的比例从疫情前的5%上升至62%。后来，疫情消退，该比例有所回落。但直到今年3月，该比例仍然高达29%。

　　这势必会影响办公地产的需求，抬升空置率，影响其租金收入。据华泰研究，今年3月，美国写字楼平均空置率已经高达18.7%，创下历史最高记录。其中，硅谷银行、第一共和银行总部所在的加州空置率已经接近25%，得克萨斯州则高达26%。

　　目前，美国商业地产未偿贷款余额高达5.6万亿美元。其中，商业银行占比为65%，其次是保险公司，占比15%。MBS发行机构（房利美和房地美）占比13.5%，REITS 和外国银行占比仅仅只有个位数。

　　商业银行贷款渠道中，中小银行是主力军，占到其70-80%的份额。而从3月爆发的地区性银行危机以来，中小银行存款流失、息差收窄、挤兑不断，均促使其

　　持续收紧信贷条件。而商业地产贷款又是中小银行放贷占比最大的行业，高达42.7%。那么，这也意味着商业地产信贷是首当其冲的。

　　据美联储数据AOA体育，3月8日-4月19日，商业地产贷款下降334亿美元，占贷款存量的0.8%，降幅几乎均来源于中小银行。

　　除了商业银行渠道外，商业地产商还可以选择发债融资。但商业地产价格下跌，叠加联邦基准利率高企，获取融资以及再融资难度很大。今年初以来，CMBS发行量相较于同期暴跌85%左右。

　　综上来看，一方面商业地产收入骤降——商业地产REITs净经营收入同比增速从2021Q2的23.8%骤降至2022Q4的6.8%，今年明显加速下探AOA体育。另一方面，美联储持续加息，叠加银行业动荡危机以及CMBS违约频发，导致融资难上加难。

　　而债务却是刚性的。据明晟（MSCI）Real Assets数据，美国商业房地产在2023年将有4000亿美元债务到期，2024年另有近5000亿美元贷款到期，未来五年内共有总计2.5万美元的债务到期。

　　这样的大背景下，必然导致商业地产违约率上升。其实，今年以来，商业地产领域已经发生多起违约案例。其中，地产私募巨头的黑石已经发生3起违约，包括芬兰地区的5.31亿美元CMBS、曼哈顿地区的2.7亿美元CMBS以及拉斯维加斯的3.25亿美元CMBS。

　　其实，商业地产与中小银行捆绑至深，容易形成恶性循环以及危机共振——中小银行不断出事，加速地产信贷收缩，必然导致商业地产违约率攀升以及价格下跌，反而来促使更多银行加入到信贷紧缩行列之中，如此循环……

　　除了欧美外，亚太地区的韩国房地产市场也已经出现了不小危机。韩国房价已经连续8个月下跌。其中，首尔部分公寓已经跌去了巅峰时期的30%-40%。去年年中，首尔公寓成交量就曾暴跌逾70%。

　　房价下跌，导致韩国全租房模式暴雷，威胁保险公司以及银行机构。而韩国全租房贷款规模高达1058万亿韩元，约合7900亿美元。据韩国的一些研究显示，如果房价下跌10%，将会有25%的全租房房东无力偿还房客的押金（房屋总价的50%-80%，房客一般向银行贷款而得）。这其实是一个妥妥的地雷。

　　当前，海外楼市遭遇的困境与风险，源于央行们的持续暴力加息。而加息又源于疫情期间无止境的大放水。天下并没有免费的午餐。当现在潮水褪去，潜藏着的各种地雷爆发或不可避免。